Blog12 de marzo de 20265 min de lectura

Gastos al comprar una casa

Además del 20 % de entrada, al comprar suele hacer falta un 10–13 % más en impuestos, notaría y gestoría. Te lo desglosamos con números claros.

Una de las sorpresas más desagradables que se llevan los futuros propietarios es descubrir que tener ahorrado el famoso "20% de la entrada" no es suficiente. Existen una serie de gastos al comprar una casa que suman, de media, un 10% adicional al precio de la vivienda. En la práctica, esto deja fuera del mercado a miles de familias cada año.

En Halcón Hipotecas analizamos casos económicos y balances familiares todos los días. Nuestro objetivo con esta guía actualizada a 2026 es explicarte de forma transparente y sin jerga bancaria a qué se debe ese dinero extra. Queremos que cuentes con él antes de firmar cualquier contrato de arras.

Desglose exacto: Gastos de Compraventa (Suelen sumar ~10%)

Estos son los gastos ineludibles por adquirir la propiedad. Independientemente de si pides hipoteca o la compras al contado, tendrás que pagarlos:

1. Impuestos (Segunda Mano)

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Es el gasto más grande. Varía según tu Comunidad Autónoma. Oscila entre el 6% (Ej: Madrid) y el 10% (Ej: Cataluña o Valencia).

Beneficio: Existen rebajas al 4% o al 5% si eres menor de 35 años, familia numerosa, o la casa está en un municipio pequeño despoblado.

2. Impuestos (Obra Nueva)

IVA + AJD

Las viviendas nuevas (compradas al promotor) pagan un 10% de IVA en toda España. Además, deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suma entre un 0,5% y un 1,5% dependiendo de tu región.

3. Gastos de Notaría

El notario da fe pública de que la compra es legal y todo está en orden. Sus honorarios están regulados por el Estado mediante "aranceles", lo que significa que todos los notarios cobran prácticamente lo mismo por la escritura de compraventa.

Coste estimado: Entre 600€ y 900€

4. Registro y Gestoría

Inscribir las escrituras a tu nombre en el Registro de la Propiedad es fundamental. Si financias con banco, la gestoría del banco tramitará este papeleo obligatoriamente.

Registro: Unos 400€ - 600€
Gestoría: Unos 300€ - 500€

Los gastos extras al pedir una Hipoteca

Gracias a la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (Ley Hipotecaria) vigente en 2026, pedir un préstamo es considerablemente más barato que hace una década. Por ley, el banco ahora paga la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto (AJD) de la escritura de la hipoteca.

Sin embargo, como cliente adquirente, tú sigues asumiendo dos gastos clave:

1. La Tasación de la Vivienda (300€ - 500€)
Es el informe oficial que le dice al banco cuánto vale la casa realmente, para que ellos calculen cuánto dinero te pueden prestar (normalmente el 80% de ese valor).

Si encargas tú la tasación a una empresa homologada por el Banco de España en lugar de hacérsela pagar al banco por adelantado, la ley dicta que todo banco tiene la obligación de aceptarla en un plazo de 6 meses. ¡Podrás llevártela a otra entidad si te dan mejores condiciones!
2. La Comisión de Apertura (0€ - 1,5%)
Algunas entidades financieras tradicionales aún cobran por "abrirte" el préstamo, bloqueando tu liquidez el día de la firma.

Si cuentas con nuestro servicio de bróker hipotecario o solicitas una Hipoteca sin Comisiones, negociaremos para erradicar este gasto y que sea de 0€.

Ejemplo Real: Comprar un piso de 200.000€ en Madrid (Segunda Mano)

Concepto	Porcentaje / Estimación	Coste total a pagar (Aprox.)
Precio de la Vivienda	100%	200.000 €
ITP (Impuesto Madrid)	6% (El más bajo de España sin contar bonificaciones)	12.000 €
Notaría y Registro	Aranceles regulados	~ 1.300 €
Gestoría bancaria	Honorarios de trámite	~ 400 €
Tasación	Obligatoria por ley	~ 350 €
Total Gastos e Impuestos (Aprox 7% en Madrid):		14.050 €

*Nota: Ejemplo referencial asumiendo comprador adulto sin bonificaciones fiscales específicas. Si la hipoteca solo financia el 80% (160.000€), los ahorros totales del comprador el día de la firma deben ascender a 40.000€ (entrada) + 14.050€ (gastos) = 54.050€ en cuenta corriente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo meter los gastos dentro de la hipoteca?

Por norma general, los bancos tradicionales no financian los gastos ni los impuestos. Sin embargo, a través de intermediarios financieros expertos (brókers como Halcón Hipotecas), es posible acceder a entidades dispuestas a financiar el 100% de la tasación o compraventa más un margen extra que te ayude a absorber parte o la totalidad de los gastos, dependiendo siempre de tu estabilidad laboral (como en el caso de la hipoteca para funcionarios).

¿Qué es la provisión de fondos?

La provisión de fondos es el dinero aproximado que la gestoría del banco te va a retener el día de la firma ante notario de forma automática. Lo retienen para tener liquidez con la que poder ir pagando a Hacienda (ITP), al Notario y al Registro en tu nombre en las semanas posteriores. Meses después, la gestoría te enviará las facturas reales definitivas y te devolverá el sobrante si retuvieron de más.

¿Quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria?

Depende de la provincia y de las costumbres locales, e incluso de cada agencia. En lugares como Madrid o Andalucía, es muy común que la agencia inmobiliaria cobre un 3% al comprador y otro 3% al vendedor. En otras zonas (como Cataluña), el vendedor asume el 100% de estos honorarios. Asegúrate de preguntar siempre a la agencia que te enseña la casa antes de hacer una oferta; ya que el pago de honorarios de agencia no entra dentro del crédito hipotecario por ley.

No te enfrentes al banco tú solo

Saber cuáles son los gastos al comprar una casa te permite no llevarte sorpresas. Pero saber negociar la hipoteca es lo que te ahorrará miles de euros a largo plazo. En Halcón Hipotecas realizamos el trabajo duro por ti: desde cuadrar tus finanzas hasta conseguirte aprobaciones donde otros ven negativas.

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