Subrogación de hipoteca: cambia de banco y paga menos
Si tu cuota se te hace cuesta arriba o tu banco no mejora condiciones, la subrogación de hipoteca puede ahorrarte miles de euros. Te explicamos qué es, quién paga los gastos, y te dejamos un simulador real para calcular tu ahorro.
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¿Qué es una subrogación de hipoteca y cómo funciona?
La subrogación de hipoteca (también llamada hipotecas subrogación o subrogación de hipotecas) es cambiar tu préstamo a otro banco para mejorar TIN/TAE, tipo (fijo/variable/mixto), comisiones o vinculación. El nuevo banco cancela la deuda con el antiguo y pasa a ser tu acreedor. Tú mantienes la misma hipoteca (mismo capital pendiente y garantías), pero con nuevas condiciones.
Tipos de subrogación
- Subrogación de acreedor: cambias de banco (la más común).
- Subrogación de deudor: cambias la hipoteca a otra persona (compra con subrogación). Útil en transmisiones de vivienda.
- Subrogación hipoteca fija: pasas de variable a fijo o mejoras tu fijo actual.
Ventajas rápidas
- Cuota más baja y ahorro total en intereses.
- Menos comisiones y menor vinculación (seguros, tarjetas…).
- Posible cambio de variable a fijo para ganar estabilidad.
Gastos de subrogación de hipoteca: ¿quién paga y cuánto?
Buena noticia: muchos bancos asumen parte de los costes para captar clientes. Aun así, conviene entenderlos bien para comparar la mejor hipoteca subrogación.
| Concepto | ¿Quién paga? | Notas |
|---|---|---|
| Notaría y Registro | Nuevo banco suele asumir | Frecuente en ofertas subrogación hipoteca. |
| Gestoría | Nuevo banco / compartido | Depende de la entidad. |
| Tasación | Cliente normalmente | Algunos bancos la bonifican. |
| Comisión por subrogación | Cliente (si existe) | Consulta tu escritura; a veces 0%. |
| AJD (Impuesto) | No aplica por cambio de acreedor | En subrogación de acreedor no se liquida. |
Resumen: quién paga los gastos de subrogación de hipoteca depende de la oferta. Existen campañas de subrogación hipoteca sin gastos, pero revisa condiciones y permanencias.
¿Te decimos quién asume qué en tu caso?
- Validamos tu escritura y calculamos gastos subrogación hipoteca reales.
- Negociamos con bancos para reducir costes.
Comparador de subrogación y simulador real de ahorro
Mete tus datos y estima cuánto podrías ahorrar al subrogar tu hipoteca. El cálculo usa la fórmula de cuota francesa (amortización constante) y tiene en cuenta gastos y comisiones. Luego, si quieres, te preparamos una oferta de subrogación hipoteca personalizada.
Cuota mensual
Ahorro estimado
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Solicitar estudio con estos datos Gratis • Sin compromiso • Respuesta 24–48 h¿Cuándo compensa subrogar?
Como guía práctica, piensa en estas 3 señales:
- Diferencia de TIN ≥ 0,50–1,00 pp respecto a tu hipoteca actual.
- Plazo restante ≥ 10 años (cuanto más plazo, mayor ahorro total).
- Gastos recuperables < 24 meses con el ahorro mensual (punto de equilibrio).
Tip: calcula tu break-even
Si ahorro mensual × meses supera los gastos + comisión antes de 24 meses, normalmente compensa.
Tienes tipo alto
Si tu TIN actual es mayor que la oferta nueva en 0,50–1,00 puntos, suele compensar aunque existan gastos.
- Mejora más clara si además bajas comisiones.
- Revisa que no te carguen productos caros.
Te quedan años
Cuanto más plazo reste, más ahorro total. En los primeros 2/3 del préstamo es donde más compensa.
- Con ≥ 10–15 años, la mejora de TIN impacta mucho.
Quieres estabilidad
Pasar de variable a fijo da cuota estable y elimina sustos. Clave en familias y presupuestos ajustados.
- Evitas subidas por ciclo de tipos.
Comisión de subrogación baja/0%
Si tu escritura marca 0% o muy baja por subrogación, la operación es más rentable.
- Algunas hipotecas antiguas ya traen 0%.
Vas a amortizar anticipadamente
Si piensas amortizar en los próximos años, una mejora de TIN te acelera el ahorro real.
- Ojo con comisión por reembolso del nuevo banco.
Demasiada vinculación
Si pagas seguros, tarjetas o cuentas caros para mantener condiciones, subrogar a un banco con menos vinculación puede bajar tu TAE real.
- Compara siempre TAE y coste total, no solo TIN.
¿Cuándo no suele compensar?
- Tienes una oferta muy similar (diferencia de TIN < 0,30 pp) y poco plazo restante (< 5–7 años).
- Los “gastos + comisión” tardan más de 30 meses en recuperarse con el ahorro mensual.
- El nuevo banco exige vinculación cara que encarece la TAE total.
| Situación | Subrogar | Quedarte / Novación | Notas |
|---|---|---|---|
| TIN alto y ≥ 15 años restantes | Alta probabilidad | Baja | El ahorro total suele ser elevado. |
| TIN similar y < 7 años restantes | Baja | Preferible | Coste de cambio difícil de recuperar. |
| Mucha vinculación obligatoria | Depende | Depende | Compara TAE, no solo TIN. |
| Variable con riesgo de subidas | Interesante a fijo | — | Ganas estabilidad de cuota. |
¿Tienes dudas? Calcula tu ahorro y punto de equilibrio con nuestro simulador real y, si quieres, lo revisamos contigo.
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Quiero mi estudio en 24–48 hPreguntas frecuentes sobre subrogación de hipoteca
Novación = renegocias con tu banco. Subrogación = te cambias a otro que mejora condiciones.
- Novación si iguala/mejora TIN/TAE y no te carga productos caros ni comisiones.
- Subrogación si otro banco te mejora claramente el TIN, reduce comisiones y asume parte de gastos.
Regla rápida: si la diferencia de TIN ≥ 0,50–1,00 pp y te quedan años, suele compensar subrogar.
- Notaría/Registro/Gestoría: a menudo los asume el nuevo banco (campañas de captación).
- Tasación: normalmente cliente (a veces bonificada).
- Comisión por subrogación: revisa tu escritura; puede ser 0%.
- AJD: no se paga por cambio de acreedor.
Pide siempre un cuadro con quién asume qué para comparar el coste total.
Hay campañas “sin gastos” donde el nuevo banco asume casi todo. Aun así, revisa:
- Permanencias en productos (seguros, tarjetas, nómina).
- Comisiones de apertura/amortización.
- TAE real y coste total frente a tu situación actual.
“Sin gastos” no siempre = más barato. Verificamos la letra pequeña por ti.
Sí: es la subrogación deudor, donde el comprador asume tu préstamo.
- Requiere aprobación del banco al nuevo titular.
- Evalúan ingresos/estabilidad/endeudamiento.
- Puede ahorrar trámites frente a cancelar y abrir nueva hipoteca.
Te indicamos si encaja y qué documentación necesitas.
- Variable → Fijo: estabilidad si tu presupuesto es sensible a subidas.
- Fijo → Fijo más bajo: si bajas TIN y no te penaliza en exceso.
- Variable → Variable mejor: si mejoras diferencial y te quedan muchos años.
- Mixta: fija unos años + variable después; útil en horizontes medios.
Tip: la ganancia crece si te quedan bastantes años de hipoteca.
- DNI/NIE, nóminas, vida laboral.
- Declaración de la renta y recibos de la hipoteca actual.
- Escritura del préstamo y nota simple actualizada.
Con esto pedimos ofertas reales y vemos si hay subrogación sin gastos para tu caso.
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