Guía clara · Segunda hipoteca

Segunda hipoteca: cómo comprar una segunda vivienda teniendo ya una hipoteca

¿Estás pensando en una segunda vivienda para vacaciones, teletrabajo o inversión? Tener ya una hipoteca no te impide financiar otra casa, pero el banco mirará tus números con lupa. En esta guía te explico, sin tecnicismos, cómo funciona la segunda hipoteca, qué opciones tienes para pedir una hipoteca teniendo otra y en qué casos puede ser mejor ampliar tu hipoteca para comprar una segunda vivienda.

En Halcón Hipotecas analizamos tu caso, comparamos entidades y te acompañamos en todo el proceso, para que no tengas que ir banco por banco con las mismas dudas.

Quiero estudiar mi segunda hipoteca

Qué es una segunda hipoteca y qué opciones tienes

Cuando hablamos de segunda hipoteca podemos referirnos a dos cosas distintas:

Hipoteca para segunda vivienda

Es la más habitual. Compras una nueva casa (apartamento en la playa, casa en el pueblo, vivienda para alquilar…) y firmas un nuevo préstamo para esa segunda residencia.
Segunda hipoteca sobre la misma vivienda

En lugar de comprar otra casa, utilizas tu vivienda actual como garantía para conseguir más dinero (por ejemplo para reformas, inversiones o reunificar deudas). Es literalmente una segunda hipoteca sobre la misma vivienda.

También existe la opción de ampliar la hipoteca para segunda vivienda: renegociar tu préstamo actual para aumentar capital o plazo y usar ese dinero en la nueva compra. Cada alternativa tiene ventajas e inconvenientes; por eso es importante hacer números antes de lanzarse.

Usos más habituales de la segunda hipoteca

Segunda vivienda para disfrutar

Comprar un piso en la costa o en la montaña para fines de semana, vacaciones o teletrabajo. Aquí lo clave es que te puedas permitir cómodamente dos cuotas a la vez.
Segunda hipoteca para alquilar

Buscas una hipoteca para segunda vivienda donde el alquiler cubra buena parte de la cuota o incluso la pague entera. El banco suele pedir que el proyecto sea realista: zona con demanda, alquiler estimado coherente y buena estabilidad laboral.
Reordenar tus finanzas

También puedes pedir una segunda hipoteca sobre la vivienda habitual para pagar de golpe préstamos caros y tarjetas, y quedarte con una sola cuota más baja y manejable. Bien usado, esto puede darte mucho oxígeno cada mes.

Importante: en una hipoteca para segunda residencia el porcentaje que el banco financia suele ser algo menor que en la primera vivienda, y las condiciones pueden ser algo más exigentes.

Requisitos para pedir una segunda hipoteca

Más que fijarse solo en la casa que compras, el banco mira si podrás pagar con tranquilidad tus dos hipotecas y el resto de préstamos. Estas son las cosas que más pesan:

Esfuerzo mensual razonable

La suma de tus cuotas (hipotecas + préstamos personales) no debería comerse la mayor parte de tus ingresos. En general, se busca que puedas vivir holgado después de pagar todo.
Historial de pagos limpio

No tener impagos, tarjetas hasta el límite ni demasiados créditos al consumo. Si puedes, compensa o cancela préstamos pequeños antes de pedir una segunda hipoteca.
Ingresos estables

Contrato indefinido, funcionario, o como autónomo una facturación sólida y demostrable. Si sois dos titulares con buenos ingresos, las opciones mejoran mucho.
Valor de tasación suficiente

El banco se fija en el menor valor entre el precio de compra y la tasación. Cuanto más alto sea éste, menos dinero tendrás que aportar de tu bolsillo y más fácil será la financiación de la segunda vivienda.

¿Segunda hipoteca o ampliar la que ya tienes?

Una duda muy frecuente es si es mejor pedir otra hipoteca o ampliar la hipoteca para comprar segunda vivienda.

Pedir una segunda hipoteca

Firmas un nuevo préstamo para la segunda vivienda. Es lo habitual cuando cambias de banco o quieres mantener tu primera hipoteca tal cual. Permite negociar plazos y tipo de interés independientes para esa casa.

Ampliar la hipoteca actual

Tu entidad actual aumenta el capital o el plazo de la hipoteca que ya tienes. Puede ser interesante si tus condiciones son muy buenas y el banco está dispuesto a financiar parte de la nueva compra con la vivienda habitual como garantía.

Estudiar las dos rutas

No hay respuesta universal. En Halcón Hipotecas comparamos por ti: simulamos hipotecas para segunda vivienda en diferentes bancos y también qué pasaría si amplías tu hipoteca actual, para que veas claramente qué opción te deja mejor cada mes y a largo plazo.

¿Te planteas comprar una segunda vivienda y no sabes por dónde empezar?

Si estás pensando en una hipoteca 2 vivienda, en financiar una casa para alquilar o simplemente quieres saber si puedes pedir una hipoteca teniendo otra, lo más rápido es hacer un estudio serio con tus datos reales.

En menos de 48 horas tendrás una estimación clara de cuánto podrías pedir, qué cuota te quedaría y qué bancos tienen mejor encaje con tu perfil hoy.

Hacer mi estudio de segunda hipoteca

Preguntas frecuentes sobre la segunda hipoteca

? ¿Se puede pedir una hipoteca teniendo otra?

Sí, se puede. De hecho es algo muy habitual. El banco no se fija tanto en cuántas hipotecas tienes, sino en si con tus ingresos podrás asumir ambas cuotas sin ir ahogado. Revisará tus nóminas o facturación, tus otros préstamos y cómo has pagado hasta ahora. Si los números salen, es perfectamente posible conseguir una segunda hipoteca para segunda vivienda.

? ¿Qué diferencia hay entre segunda hipoteca y hipoteca segunda vivienda?

Hablamos de hipoteca segunda vivienda cuando compras otra casa distinta a la habitual y firmas un préstamo para esa nueva propiedad. En cambio, una segunda hipoteca sobre la misma vivienda se utiliza para obtener más dinero usando la casa que ya tienes como garantía (por ejemplo para reformas o para unificar deudas). En tu estudio valoraremos qué opción encaja mejor con lo que quieres conseguir.

? ¿Puedo pedir una segunda hipoteca para alquilar la vivienda?

Sí, muchos clientes buscan hipotecas para segunda vivienda destinada al alquiler. El banco evaluará que el proyecto sea sostenible: zona con demanda real, un alquiler estimado coherente y una economía familiar que aguante aunque el piso esté vacío algunos meses. Nosotros te ayudamos a presentar el caso con números realistas, para que el banco vea la operación como una inversión sólida y no como un riesgo.

? ¿Cuál es la mejor hipoteca segunda vivienda: fija, mixta o variable?

No hay una respuesta única. Hipotecas fijas para segunda vivienda dan mucha tranquilidad porque sabes lo que pagarás siempre; suelen ser interesantes si el plazo es largo y no quieres sorpresas. Las mixtas pueden ser buena opción si te encaja un tramo fijo inicial más bajo y luego no te importa asumir cierta variación. En tu estudio veremos cuánto tiempo piensas mantener la vivienda, si es para disfrute propio o para alquilar y qué margen tienes cada mes. Con eso te proponemos la estructura que mejor equilibra estabilidad y coste total.

? ¿Qué gastos hay al pedir una segunda hipoteca en 2024?

Aunque la normativa ha mejorado la protección del cliente, una segunda hipoteca en 2024 sigue teniendo gastos: notaría, registro, gestoría, impuesto correspondiente y posibles tasaciones. Además, dependiendo del banco puede haber comisiones de apertura o estudio. En Halcón Hipotecas calculamos contigo el coste completo para que sepas, desde el principio, cuánto dinero tendrás que aportar y en cuánto tiempo tiene sentido recuperar esa inversión.

Da el siguiente paso con tu segunda vivienda

Si estás valorando comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca y quieres evitar errores, podemos acompañarte desde el primer número hasta la firma en notaría.

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Estudio sin coste y sin compromiso. Te diremos con claridad si tu segunda hipoteca es viable y qué opciones reales tienes en el mercado.